ENERGETYKA, RYNEK ENERGII - CIRE.pl - energetyka zaczyna dzień od CIRE
Właścicielem portalu jest ARE S.A.
ARE S.A.

SZUKAJ:



PANEL LOGOWANIA

X
Portal CIRE.PL wykorzystuje mechanizm plików cookies. Jeśli nie chcesz, aby nasz serwer zapisywał na Twoim urządzeniu pliki cookies, zablokuj ich stosowanie w swojej przeglądarce. Szczegóły.


SPONSORZY
ASSECO
PGNiG
ENEA

Polska Spółka Gazownictwa
CMS

PGE
CEZ Polska
ENERGA





OPINIE

Bezpieczna umowa dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną
19.02.2021r. 10:11

www.cire.pl | Obserwuj nas na twitter.com/cire_pl
Zawarcie umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej jako pierwszy etap inwestycji w energię odnawialną (OZE) wiąże się z koniecznością zabezpieczenia praw inwestora w przypadku wystąpienia sytuacji, które mogą zniweczyć całe przedsięwzięcie. W tej publikacji przedstawiamy rozwiązanie gwarantujące trwałość umowy (czas dzierżawy) w razie zbycia nieruchomości przez wydzierżawiającego.

Zgodnie z art. 678 k.c. (przepis dotyczący umowy najmu ma zastosowanie również do umowy dzierżawy - przyp. Kancelarii) w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Może więc zdarzyć się tak, że umowa zawarta na 20 lub nawet 25 lat może zostać rozwiązana jeśli wydzierżawiający sprzeda grunt, na którym posadowiona jest instalacja fotowoltaiczna. Sposobem uniknięcia takiego ryzyka jest zawarcie jej z tzw. datą pewną.

Czynność prawna (zawarcie umowy) ma datę pewną (art. 81 k.c.) :

1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;
2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki;
3) w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej - od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.

W praktyce polega na opatrzeniu dokumenty datą i potwierdzeniu daty przez właściwą osobę urzędową - najczęściej notariusza. Tak dokonane zabezpieczenie zapewnia pełną trwałość umowy na dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną, gdyż według § 2 art. 678 k.c. uprawnienie do wypowiedzenia najmu (i dzierżawy - przyp. Kancelarii) nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu (i dzierżawy - przyp. Kancelarii) była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Na potrzebny inwestycji fotowoltaicznej rekomendujemy oprócz zachowania formy pisemnej zabezpieczenie jej właśnie przy wykorzystaniu daty pewnej.

Zawarcie umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej oprócz zachowania formy pisemnej z tzw. datą pewną nie zawsze jest wystarczającym sposobem zabezpieczenia roszczeń stron, a w szczególności praw inwestora.

Wypełnienie wymogów wynikających z art. 678 k.c. co prawda będzie chronić trwałość kontraktu co do zasady, ale nie wolno zapominać o tym że w praktyce mogą wydarzyć się sytuacje, które tą ochronę zniweczą.

Przepis ogólny kodeksu cywilnego gwarantuje pewność trwania zawartej umowy dzierżawy farmy, ale wyłącznie w tzw. w stosunkach wewnętrznych (inter partes) pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą. Inaczej wygląda sytuacja, kiedy roszczenia wobec gruntu zgłosi osoba trzecia, bo wówczas zachowanie podstawowych wymogów może okazać się niewystarczające. W dalszej części wyjaśnimy, jak precyzyjniej zwiększyć gwarancję bezpieczeństwa umowy dzierżawy pod budowę farmy fotowoltaicznej.

Podpisując umowę dzierżawy działki pod inwestycję związaną z pozyskiwaniem energii z odnawialnych źródeł musimy pamiętać, że nie nabywamy prawa własności do niej, a jedynie do uprawnienie do korzystania z prawem pobierania pożytków na określony czas. Jest to założenie, które trzeba uwzględniać, gdyż ta kosztowna inwestycja będzie rentowna wyłącznie wówczas, kiedy zapewniona będzie trwałość w pobieraniu owych pożytków czyli energii elektrycznej. Umowa dzierżawy gruntu jest umową dwustronną i nie mamy żadnego wpływu na to, w jakiej sytuacji prawnej i finansowej znajduje się osoba, która jest jego właścicielem, a przecież w ciągu kilkunastu lat trwania umowy sytuacja ta może ulegać zmianom. Klasycznym przykładem jest popadnięcie przez wydzierżawiającego w problemy finansowe, skutkujące wszczęciem przeciwko niemu egzekucji. Żadna umowa dzierżawy nie uniemożliwi komornikowi zajęcia nieruchomości a po jej sprzedaży w drodze licytacji nowy właściciel będzie mógł wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów bez względu na to, jakie zapisy były zawarte w umowie. Przepis w tym zakresie jest bezwzględnie obowiązujący i nie ma możliwości uchronienia się przed jego skutkami.

Skoro zatem dzierżawca może stracić prawo do gruntu dzierżawionego pod farmę, co stanie się z najkosztowniejszym elementem inwestycji czyli panelami fotowoltaicznymi. Obecnie najrozsądniejszym rozwiązaniem wydaje się skorzystanie z instytucji prawa cywilnego jaką jest służebność przesyłu. Zgodnie z art. 1000 k.p.c. wszystkie prawa i roszczenia z chwilą sprzedaży komorniczej wygasają, ale są od tej zasady wyjątki i jednym z nich jest właśnie ustanowiona na nieruchomości służebność (art. 305¹ k.c.). Gdyby zatem doszło do sytuacji, w której komornik lub syndyk dokonałby sprzedaży nieruchomości objętej dzierżawą pod farmę fotowoltaiczną, wydzierżawiający znajdzie wówczas ochronę posadowionej na gruncie instalacji. Wpisane w dziale III księdze wieczystej prawo pozwoli na dalsze korzystanie z niej z ewentualnym obowiązkiem zapłaty czynszu za bezumowne korzystanie z gruntu.

Skorzystanie z tego uprawnienia jest zatem rekomendowanym rozwiązaniem, ale trzeba pamiętać o możliwie precyzyjnym określeniu warunków ustanowienia służebności już na etapie podpisywania umowy dzierżawy gruntu. Szczegółowego uzgodnienia wymaga nie tylko forma czynności prawnej gdyż umowa wymaga sporządzenia aktu notarialnego, ale także zakres umocowania do jej dokonania w imieniu dzierżawcy oraz moment powstania obowiązku podatkowego w związku z taką umową. Z praktyki wynika, że notariusze stosują różne warianty zawierania przez strony umów o ustanowienie służebności, co ma istotne znacznie dla ustalenia obowiązku uiszczenia należności publicznoprawnych.

Czytaj również:
Basiewicz Kasprzyk Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. z siedzibą we Wrocławiu, www.basiewiczkasprzyk.pl

Dodaj nowy Komentarze ( 0 )

WIĘCEJ NA TEN TEMAT W SERWISACH TEMATYCZNYCH

DODAJ KOMENTARZ
Redakcja portalu CIRE informuje, że publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu CIRE. Redakcja portalu CIRE nie ponosi odpowiedzialności za ich treść.

Przesłanie komentarza oznacza akceptację Regulaminu umieszczania komentarzy do informacji i materiałów publikowanych w portalu CIRE.PL
Ewentualne opóźnienie w pojawianiu się wpisanych komentarzy wynika z technicznych uwarunkowań funkcjonowania portalu. szczegóły...

Podpis:


Poinformuj mnie o nowych komentarzach w tym temacie


PARTNERZY
PGNiG TERMIKA
systemy informatyczne
Clyde Bergemann Polska
PAK SERWIS Sp. z o.o.
GAZ STORAGE POLAND
GAZ-SYSTEM S.A.
Veolia
PKN Orlen SA
TGE
Savangard
Audax
Audax
Enotec
Gazterm
Tauron
DISE
BiznesAlert
Obserwatorium Rynku Paliw Alternatywnych ORPA.PL
Energy Market Observer
Innsoft



cire
©2002-2021
mobilne cire
IT BCE